> “Nổi lửa” xua băng bất động sản

Một loạt thông điệp về việc xử lý thị trường bất động sản
được phát đi từ Chính phủ như đề án xử lý nợ xấu.

Trong đó nợ xấu bất động sản chiếm tới 70% sẽ được triển khai trong vòng một tháng tới, một nghị quyết riêng về lĩnh vực này cũng sẽ được ban hành... Trước đây, đã từng có những lần Chính phủ quyết tâm “nổi lửa”, thì ít nhiều thế nào cũng có những thành công. Chẳng hạn, vào thời điểm tháng 2/2011, Chính phủ ban hành một nghị quyết riêng về kiềm chế lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô, đã cải thiện đáng kể tình hình sau đó. Lần này, để quyết tâm làm “ấm dần thị trường bất động sản” như theo cách nói của Thủ tướng thành hiện thực, còn cần thời gian, với những chính sách cụ thể, đáp ứng đúng đối tượng và không làm tăng lạm phát... Khơi thông, nhưng không được làm tăng lạm phát (Ông Hoàng Trung Hải, Phó thủ tướng Chính phủ) Chính phủ đã và sẽ tiếp tục các giải pháp làm ấm lại thị trường bất động sản, nhưng đây không phải là các giải pháp kích cầu, có thể khiến lạm phát tăng, gây ảnh hưởng không tích cực đến ổn định kinh tế vĩ mô. Mục tiêu của chúng ta tháo gỡ khó khăn tạo thanh khoản để tạo ra sản xuất kinh doanh nhưng vẫn phải ổn định được kinh tế vĩ mô. Về lâu dài thì các cơ quan liên quan cần phải tìm ra các mô hình, kênh huy động vốn mới cho nhà ở và thị trường bất động sản, không đặt gánh nặng lên hệ thống ngân hàng, làm thị trường bất động sản cũng như nhà ở phát triển không bền vững, quá tải. Nhưng trước mắt, để giải quyết nhà ở tồn đọng, các ngân hàng thương mại phải mở ra tín dụng cho người mua. Bên cạnh đó, phải mở rộng hình thức cho thuê nhà nhằm góp phần đáp ứng tối đa các nhu cầu về nhà ở của các tầng lớp nhân dân. Những nhà ở còn tồn kho nên đưa ra cho thuê, cần có chính sách gì để người dân tiếp cận và thuê được. Số nhà thuê tại Hà Nội và Tp.HCM hiện nay tỉ lệ còn rất thấp (11-16%). Theo kế hoạch đặt ra, mỗi năm Việt Nam sẽ phát triển mới thêm 100 triệu m2 nhà ở. Tuy nhiên trong các năm 2010 và 2011 mới chỉ đạt 80-90 triệu m2 nhà ở/năm. Con số này chưa đạt như kỳ vọng bởi chịu ảnh hưởng từ khó khăn chung của nền kinh tế và việc thắt chặt tín dụng để kiềm chế lạm phát... Hiện có trên 11.000 hộ chưa có nhà ở; trên 1,6 triệu hộ đang ở trong những căn nhà đơn sơ, không bảo đảm điều kiện. Phải xây dựng và đưa ra chính sách để phát triển nhà ở cho thuê, phát triển các loại hình doanh nghiệp chuyên môn cung cấp nhà ở cho thuê. Nhiều quốc gia có tỷ lệ nhà cho thuê rất cao 80-90%, nhà ở cá nhân là rất ít. Trong khi ta đất chật, người đông, không nên khuyến khích sở hữu nhà ở cá nhân. Đồng thời, hoạt động của thị trường bất động sản phải tăng khả năng tiếp cận của người mua cuối cùng, tức là người có nhu cầu thực sự nhằm tạo tính thanh khoản nhanh hơn, chống đầu cơ. Các chính sách để lĩnh vực này phải được phát triển đúng hướng, phù hợp với tiềm lực của đất nước và khả năng chi trả của người dân, trong đó có số đông người dân lao động đang sống trong các thành phố lớn. Bên cạnh đó, cũng không thể tiếp tục quản lý thị trường bất động sản rất năng động, cạnh tranh bằng mệnh lệnh hành chính mà phải sớm xây dựng văn bản quy phạm pháp luật để quản lý các vấn đề như thuế bất động sản, giá đất, thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản, đăng ký bất động sản, thế chấp quyền sử dụng đất... Bài toán phức tạp, đòi hỏi quyết tâm từ các phía (Ông Vũ Văn Ninh, Phó thủ tướng Chính phủ) Trong khi tồn kho bất động sản là rất lớn, thì nhà ở của người dân tại Hà Nội và Tp.HCM cũng đang còn rất thiếu. Vì vậy, cần lưu ý hơn nữa vào kích cầu, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân... Như ở Hà Nội, nhu cầu về mua nhà ở thương mại, làm nhà ở tái định cư là rất lớn. Năm 2013 cần khoảng hơn 3.100 căn, với giá trị vào khoảng 2.000 tỷ đồng, số tiền đó với Hà Nội là không lớn, cần quyết làm. Với nhà thu nhập thấp, về tín dụng là rất quan trọng, làm sao cho lãi suất thấp hơn, tính toán lâu dài thì lãi suất khoảng 7%, chính sách tài chính hỗ trợ thêm khoảng 2-3% nữa, với thời gian cho vay 10-15 năm, thì người có thu nhập thấp mới có thể mua được. Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, ngân hàng phải xem xét cụ thể để cơ cấu lại tín dụng cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giải quyết đầu ra. Về các giải pháp lâu dài, cần hết sức quan tâm đến vấn đề về quy hoạch, đầu tư; đề ra các chính sách mang tính chiến lược đối với thị trường bất động sản trong đó có các ưu đãi về thuế, lãi suất... Trong đó, đặc biệt là chú trọng đến công tác điều chỉnh quy hoạch, đảm bảo cân đối cung cầu về nhà ở. Khi thực hiện điều chỉnh cung cầu và cơ cấu sản phẩm, cần phải lưu ý không được phá vỡ quy hoạch. Hiện, Chính phủ đang tập trung để xử lý nợ xấu, giải quyết thanh khoản cho nền kinh tế và thanh khoản của ngân hàng. Tín dụng cho bất động sản đang khó khăn nhất, nếu gỡ được sẽ giải quyết được vấn đề tồn kho, đồng thời sẽ giải quyết được các vấn đề khó khăn khác của nền kinh tế. Nói chung, đây là bài toán khá phức tạp, đòi hỏi quyết tâm từ các phía Nhà nước, hệ thống ngân hàng, doanh nghiệp cùng tích cực giải quyết cho được. Về phía Chính phủ, thời gian qua Chính phủ cũng đang tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bằng việc giãn thuế và một số giải pháp tổng thể khác, nhờ đó có nhiều doanh nghiệp đã vượt lên được. Tất nhiên trong khó khăn, có những doanh nghiệp làm ăn không căn bản, không bền vững có thể rơi vào tình trạng phá sản, giải thể. Vì vậy, bản thân các doanh nghiệp cũng phải tính toán, cơ cấu lại mô hình quản trị, hoạt động của chính mình để vượt qua thời điểm khó khăn này. Đối với ngân hàng, Chính phủ đã chỉ đạo ngân hàng xử lý phải tổng thể, căn bản nợ xấu bất động sản trên cơ sở phải phân tích cụ thể từng khoản nợ xấu để gỡ. Các Bộ ngành có liên quan cũng đã cùng phân loại để cùng gỡ. Ngân hàng Nhà nước luôn sẵn sàng hỗ trợ bất động sản (Ông Nguyễn Văn Bình, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước) Trước khi giải cứu thị trường bất động sản thì trước hết, phải thấy rằng, đất đai là tài sản nhà nước, những chi phí đền bù và giá vật liệu xây dựng... so với giá thành xây dựng không chênh lệch quá mức nhưng sao giá bán lại cao ngất ngưởng như vậy? Không kiểm soát được giá vốn hàng bán và giá bán bất động sản, sẽ rất khó tháo gỡ bế tắc cho thị trường. Một tác động không mong muốn khác là cũng vì giá bất động sản mà chỉ số icor của nền kinh tế bị đẩy lên cao. Ngân hàng Nhà nước đã thử tách thành tố bất động sản khỏi các rổ tính toán chỉ số icor thì chỉ số này của Việt Nam cũng tương đương như các nước trong khu vực. Trước khi đưa ra những động thái để hỗ trợ thị trường bất động sản thì quan điểm của Ngân hàng Nhà nước là như vậy. Còn về cụ thể, tựu trung chúng tôi đưa ra mấy giải pháp chính. Thứ nhất, Ngân hàng Nhà nước sẽ chỉ đạo hệ thống ưu tiên giải ngân cho các dự án bán nhà, căn hộ cho người thu nhập thấp đến trung bình với lãi suất khoảng 6%/năm (thời điểm hiện nay), thời gian từ 5-10 năm và số lượng vốn đáp ứng khả năng mua nhà của đối tượng trên. Thị trường cần 20 nghìn tỷ đồng chứ đến 40 nghìn tỷ đồng, Ngân hàng Nhà nước cũng sẵn sàng. Tuy nhiên, để giải ngân đúng đối tượng thì phải trả lời được những câu hỏi sau: giá nhà bao nhiêu thì sẽ có người mua? Hiện tại đã có những loại nhà với giá như thế chưa? Chắc chắn là chưa! Những dự án đã và đang xây dựng thì mức giá từ vài chục triệu/m2 trở lên, vậy người thu nhập có mua được không? Không trả lời được câu hỏi này thì khó tháo gỡ lắm. Còn, bây giờ cứ thúc ngân hàng đẩy mạnh tín dụng vào bất động sản để người thu nhập thấp, thu nhập trung bình mua căn hộ với giá như trên thì cũng không giải quyết được gì vì xét đến cùng, giá bán nhà phải phù hợp với mức thu nhập của họ. Ngân hàng sẵn sàng cho vay đối tượng như trên nhưng ai mua, giá bao nhiêu thì Bộ Xây dựng phải tính toán và chịu trách nhiệm. Quan điểm của chúng tôi là nếu ngân hàng thương mại nào giải ngân được một đồng đúng đối tượng trên thì Ngân hàng Nhà nước sẵn sàng cho họ vay lại một đồng với lãi suất thấp mà như hiện nay là 6%/năm. Còn, đối với vấn đề cho vay các dự án dở dang thì trước hết, chủ đầu tư phải có phương án bán được nhà cho đúng đối tượng thì ngân hàng mới giải ngân vốn. Còn nếu cho họ vay rồi họ không bán được, lại làm đầy thêm tồn kho thì rất khó cho vay. Trước mắt, Ngân hàng Nhà nước giao cho 4 ngân hàng thương mại nhà nước gồm Vietcombank, BIDV, Agribank và Vietinbank giải ngân đúng mục tiêu trên để quản lý được chính xác, sau sẽ tính toán mở rộng thêm. Thứ hai, để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng làm sạch sẽ bảng cân đối tài sản, góp phần phục hồi sự luân chuyển dòng vốn trong nền kinh tế, từ đó tác động tích cực đến thị trường bất bất động sản, Ngân hàng Nhà nước sẽ tập trung xử lý nợ xấu. Theo đó, trong dự thảo đề án xử lý nợ xấu của Ngân hàng Nhà nước đã trình Chính phủ, chúng tôi tính toán rằng, sẽ xử lý được ngay khoảng 100 – 150 nghìn tỷ đồng đối với các khoản vay có tài sản đảm bảo là bất động sản, nhằm đảm bảo thanh khoản hệ thống và tổ chức tín dụng có thêm nguồn vốn phục vụ sản xuất kinh doanh. Hiện nay, có một số ý kiến đề xuất nên cho ra đời một số định chế tài chính như “tái thế chấp nhà ở” để hỗ trợ thị trường nhưng Ngân hàng Nhà nước thấy rằng, kể cả khi bất động sản vỡ trận thì các định chế này cũng bị phá sản theo. Vì thế, giải pháp này chưa phù hợp với Việt Nam. Ngoài ra, để thị trường bất động sản phát triển bền vững thì các bộ ngành chủ quản cần tính toán quy hoạch tổng thể và lựa chọn bước đi phù hợp. Nhất là vấn đề cung ứng thêm hàng khi lượng tồn kho đang quá cao. Gỡ khó cho bất động sản phải gắn với chiến lược nhà ở (Ông Trịnh Đình Dũng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng) Theo kết quả rà soát hiện có 493 dự án đô thị mới, tương đương với 32.000ha, trong đó có 350 dự án được tiếp tục triển khai với diện tích 19.454ha, 84 dự án phải điều chỉnh với diện tích hơn 4.000ha. Quy mô dự án của Hà Nội cũng lớn hơn rất nhiều so với quy mô của Tp.HCM và các nơi khác. Tồn kho bất động sản của Hà Nội cũng khác các địa phương khác. Hà Nội tồn kho 5.875 căn nhà, trong đó có 2.392 căn hộ và 3.483 căn nhà thấp tầng. Tuy nhiên đây chỉ là một phần của thực tế vì số tồn kho này thống kê trên cơ sở các sản phẩm chưa có giao dịch. Trong khi đó, đa số dự án của Hà Nội đều đã được giao dịch, nhiều dự án chưa có gì đã có giao dịch, còn dự án mà đang hoặc đã giải phóng mặt bằng thì đã giao dịch 30-70%, thậm chí 100% nhưng chưa có tiền triển khai tiếp để trả cho người mua. Cho nên tồn kho bất động sản của Hà Nội thực tế rất lớn vì những sản phẩm dở dang chưa hoàn thành nhưng chưa được khai thác sử dụng. Một vấn đề nữa là nợ xấu, dư nợ bất động sản của Hà Nội cũng khá đặc thù. Dư nợ bất động sản Hà Nội chiếm khoảng 23,7% tổng dư nợ bất động sản, theo Ngân hàng Nhà nước là khoảng 55.000 tỷ đồng nhưng nợ xấu đối với người mua nhà và những nhà đầu cơ là rất lớn. Đây là mới nói tới nợ xấu dư nợ tín dụng còn những người mua nhà họ đã góp tiền vào nhưng không có sản phẩm và cũng không có lãi suất, nếu không được xử lý thì rất phức tạp đối với vấn đề trật tự an toàn xã hội. Bên cạnh đó, nhà đầu tư tại Hà Nội có tính chuyên nghiệp thấp hơn ở Tp.HCM, đa số đầu tư theo phong trào, thiếu vốn, yếu về quản lý, đầu tư theo kiểu “tay không bắt giặc” và tư tưởng chờ đợi không chỉ ở người dân mà của nhà đầu tư là rất lớn. doanh nghiệp ở Tp.HCM thường chủ động đề xuất các giải pháp, còn doanh nghiệp ở Hà Nội thì đa số là chờ xem cơ chế như thế nào thị trường ấm chưa để bán. Chính vì vậy, người dân cũng có tâm lý nghe ngóng, chờ đợi nên dẫn đến thị trường đã khó lại càng khó, hướng giải quyết cũng rất khó. Tôi đề nghị phải gắn giải pháp tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản với thực hiện chiến lược phát triển nhà ở. Trong chiến lược này đã phân ra hai loại thị trường nhà ở. Một loại nhà ở hàng hoá và một loại phi hàng hoá cho 8 đối tượng là người thu nhập thấp, gọi là nhà ở xã hội. Nhà ở cho đối tượng chính sách, cho người nghèo vùng nông thôn chúng ta đã làm tốt nhưng rất khó giải quyết nhà ở cho dân nghèo đô thị, nhà ở cán bộ, nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân. Thị trường bất động sản đang phát triển lệch pha nên khi chúng ta gắn với chiến lược phát triển nhà ở, đặc biệt là chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội thì giải quyết được nhiều vấn đề: cân đối cung cầu; đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, làm thị trường ấm lên, từ đó góp phần ổn định nền kinh tế vĩ mô. Làm nhà ở xã hội, quan trọng là tăng sử dụng vật liệu trong nước, giảm nhập siêu. Vấn đề tiếp theo là phải hạ giá nhà về giá trị thực, đi đôi với kích cầu. Muốn vậy phải có giải pháp đồng bộ, trong đó có giải pháp về chính sách, giải pháp quản lý nhà nước, về quy hoạch, kế hoạch, giải pháp về tín dụng, tài khoá và thuế, giải pháp tổ chức thực hiện và đề nghị thêm giải pháp tuỳ theo các dự án, vị trí cụ thể, khuyến khích chủ đầu tư điều chỉnh để tăng quỹ đất nhà ở xã hội. Về gói hỗ trợ tín dụng, tôi đề nghị: riêng với nhà ở xã hội, nhà ở trung bình cho cán bộ công chức có nhu cầu mua nên có gói tín dụng lãi suất thấp bằng khoảng 2/3 lãi suất huy động. Các địa phương cần có những cơ chế để giải quyết nhanh nhu cầu của chủ đầu tư, thủ tục hành chính phải thật đơn giản, chứ một năm mới giải quyết thì đã mất cơ hội rồi... Sẽ có một loạt chính sách ưu đãi về thuế (Ông Vương Đình Huệ, Bộ trưởng Bộ Tài chính) Với các giải pháp tài chính tập trung hỗ trợ thị trường bất động sản, Bộ Tài chính sẽ trình nhóm giải pháp tập trung làm ấm dần thị trường, đẩy mạnh tiêu thụ vật liệu xây dựng và giảm nợ xấu cho doanh nghiệp. Cụ thể, Bộ Tài chính sẽ kiến nghị: gia hạn 6 tháng thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng của tháng 1, tháng 2 và tháng 3/2013 đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh các mặt hàng vật liệu xây dựng là sắt, thép, xi măng, gạch, ngói. Gia hạn 12 tháng thời hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp năm 2013 của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cho phép chủ đầu tư dự án đã được Nhà nước giao đất nhưng có khó khăn về tài chính được gia hạn bằng hình thức đăng ký và nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán hàng nhưng tối đa không quá 24 tháng kể từ ngày được thông báo nộp tiền sử dụng đất. UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định thời gian được gia hạn nộp tiền sử dụng đất cụ thể cho từng dự án sau khi báo cáo thường trực hội đồng nhân dân cùng cấp. Báo cáo Quốc hội xem xét, quyết định: áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% đối với thu nhập từ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Giảm 50% số thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động cho thuê, cho thuê mua hoặc bán nhà ở xã hội từ 1/7/2013 đến 30/6/2014. Giảm 30% số thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở đối với những căn hộ có diện tích sàn sử dụng dưới 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng m2 sàn sử dụng từ 1/7/2013 đến 30/6/2014. Báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép mở rộng đối tượng người nước ngoài được phép mua nhà để ở hoặc kinh doanh tại Việt Nam theo những điều kiện nhất định. Giao Ngân hàng Phát triển Việt Nam bổ sung thêm 10.000 tỷ đồng cho chương trình tín dụng đầu tư kiên cố hóa kênh mương, phát triển đường giao thông nông thôn, cơ sở hạ tầng nuôi trồng thủy sản và cơ sở hạ tầng làng nghề nông thôn. Khuyến khích UBND các tỉnh, thành phố sử dụng các nguồn tài chính hợp pháp (kinh phí giải phóng mặt bằng, Quỹ đầu tư, Quỹ phát triển đô thị...) mua nhà để làm quỹ nhà tái định cư, mua nhà để bán hoặc cho thuê đối với các đối tượng chính sách: người thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, sinh viên. Cho phép một số địa phương có tiềm lực mạnh về tài chính và khả năng trả nợ tốt như Tp.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng... xây dựng phương án và tổ chức phát hành trái phiếu chính quyền địa phương theo quy định... Ưu tiên hàng đầu cho phân khúc nhà ở xã hội (Ông Trần Bắc Hà, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - BIDV) Để tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, ngoài các giải pháp về quản lý nhà nước thì phải đặc biệt quan tâm tới nhóm giải pháp kích cầu mà đầu tiên là phân khúc nhà ở xã hội với cơ chế đồng bộ từ hỗ trợ nguồn vốn có chi phí ưu đãi đối với các chủ dự án và cả người mua nhà. Riêng về hỗ trợ lãi suất cho người vay mua nhà ở xã hội, mức cụ thể chỉ nên tương đương 2/3 lãi suất huy động của tổ chức tín dụng, khoảng 6-7%/năm ở thời điểm này. Để làm được điều này thì Bộ Tài chính cần có cơ chế cấp bù phần chênh lệch lãi suất huy động và cho vay của các ngân hàng khi thực hiện cho vay chương trình này thông qua giảm trừ thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp hàng năm. Song song, Ngân hàng Nhà nước cho vay tái cấp vốn với lãi suất ưu đãi (bằng 80% lãi suất cho vay người mua nhà) với thời gian tương ứng cho các ngân hàng khi tham gia chương trình cho vay đối với lĩnh vực nhà ở xã hội. Đối với các địa phương, Chính phủ nên xem xét và chỉ đạo địa phương mua một phần sản phẩm đầu ra của dự án nhà ở xã hội, cho phép chủ dự án nộp tiền đất bằng các căn hộ đã đầu tư. Đối với Ngân hàng Nhà nước, cơ quan này nên chỉ đạo tổ chức tín dụng dành tối thiểu 3%/tổng dư nợ cho vay lĩnh vực nhà ở xã hội, nhà ở thương mại dành cho người thu nhập thấp với lãi suất ưu đãi. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước không tính dư nợ cho vay nhà ở xã hội, nhà ở thương mại cho người thu nhập thấp (bao gồm cả cho vay chủ đầu tư và người mua nhà) vào giới hạn cho vay bất động sản/lĩnh vực không khuyến khích và không áp dụng hệ số rủi ro 250% khi tính tỷ lệ an toàn vốn để các tổ chức tín dụng có thể mạnh dạn đẩy mạnh cho vay. Thứ hai, đối với phân khúc nhà ở thương mại, Chính phủ cần cho phép chuyển đổi công năng một số dự án: chia nhỏ diện tích để giảm giá bán, chuyển đổi mục đích sang làm bệnh viện, trường học, tái định cư, nhà ở xã hội... Sửa đổi luật liên quan bất động sản như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu; cho phép chuyển nhượng một số dự án kinh doanh bất động sản cho nhà đầu tư nước ngoài với cơ chế quản lý, giám sát riêng để thu hút nguồn lực. Các chủ đầu tư cần cơ cấu lại các sản phẩm của mình cho phù hợp với nhu cầu người mua, đồng thời xây dựng lại niềm tin cho người mua bằng chất lượng và tiến độ xây dựng. ( VnE) ----------------------------------------